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卖楼用双合同,逾期办证只想按单合同赔违约金?法院是这么判的

2018-11-12

卖楼用双合同,逾期办证只想按单合同赔违约金?法院是这么判的

双合同的这五大风险,一定注意了!南都地产原创2018-11-02 11:59关注已关注

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南都讯 记者吴笋林 实习生 郭庆楠 通讯员 林北征 眭翘 去年8月,广州市发布了《关于严格落实房地产调控部署全面加强市场管理的通知》,要求进一步强化商品房价格监管,对房地产项目预售、销售定价不合理的,要坚决予以调整,对不接受政府价格指导的项目,一律不办理网签、不予核发预售许可证。 

今年9月19日,广州中院房地产庭在二审审理系列商品房预售合同逾期办证案件中,发现某开发商在销售荔湾区某楼盘房屋时采用“双合同”手法,主导购房者与装修公司签订装修合同,以拆分房屋交易价款。后来购房者因开发商逾期办证,遂起诉开发商给付违约金。法庭经依法审查认定,买卖双方房屋实际交易价应为买卖合同价与装修价之和,故终审判决应以两项价款之和作为基数计算开发商逾期办证违约金。 

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资料图

起诉: 

卖房时让业主签双合同 

违约后只愿按单合同价赔违约金 

案情显示,该系列案的开发商与购房者签订了《广州市商品房买卖合同(预售)》,合同约定了房屋买卖价款,装修交付。同时,购房者按照开发商的安排与某装修公司签订了《装饰工程委托协议书》,约定了装修价款。上述两份合同签订后,购房者支付了房价款和装修款。后因开发商逾期办证,双方产生纠纷,购房者起诉要求开发商支付逾期办证违约金。 

该案一审宣判后,购房者认为一审法院认定违约金计算基数时,未将装修款计入房屋交易总价款,与事实不符,遂提起上诉。 

终审: 

签装修合同实为开发商在规避限价 

损害了社会公共利益,应按真实价算违约金 

广州中院二审认为,购房者在向开发商购买案涉房屋时,签订了两份合同,一份是其与开发商签订的《广州市商品房买卖合同(预售)》,一份是其与某装修公司签订的《装饰工程委托协议书》。购房者称其签订装修合同时并无某装修公司人员在场签约,而是在售楼部签约,其签字后是由开发商拿回去盖上某装修公司公章,对此事实开发商虽未确认,但也未明确否认。结合商品房买卖中的现实情况和审判实践中的经验判断,二审法院采信购房者的主张,本案装修合同实质为开发商主导所签。 

二审法庭认为,开发商主导购房者与某装修公司签订的装修合同,并非合同双方当事人对房屋进行装修的真实意思表示。购房者与开发商签订的买卖合同中已经约定案涉房屋装修交付,可见,装修的义务主体应为开发商,购房者无需再行与他人就案涉房屋签订装修合同。开发商主导购房者与某装修公司签订装修合同,实为将案涉房屋交易价款拆分为两部分,一部分为买卖合同价款,一部分为装修价款,目的是规避地方政府房地产调控限价政策、逃避纳税义务,损害了社会公共利益。 

广州中院认为,依照《_______民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力,依照有关法律规定处理”的规定,购房者与某装修公司签订装修合同为虚假意思表示,并未真正履行,且违反相关法律规定,应为无效。案涉房屋实际交易价款应为买卖合同价款与装修价款之和。因此,购房者要求以两项价款之和作为计算逾期办证违约金的基数,依法有据,应予支持。 

【法官说法】 

“双合同”对购房者很不公平 

买房签合同时要擦亮眼防止掉入“陷阱” 

该案二审的主审法官表示,近年来,在政府对房地产市场的高压调控政策下,部分楼盘开发商利用“双合同”模式销售房屋引发较多争议。该类型案件通常存在两类争议焦点:一是对于买卖合同和装修合同的效力评判;二是对于房屋交易总价款的认定。 

国家和地方政府出台各种房地产调控政策,目的是遏制房价上涨,规范市场行为,促进房地产市场健康稳定发展,促进国家产业提质增效和国民经济持续健康发展。但上有政策,下有对策,开发商也因此想出各种“奇招”,来规避政府的调控政策,实现利益最大化,“双合同”就是基于这种背景下产生的一个畸形销售行为。签订“双合同”对购房者来说很不公平,购房成本增加、可贷款金额减少,卖房时还将面临补缴税款等。同时,也可能造成政府税收减少,损害社会公共利益的不良影响。 

本案认定装修合同无效,将装修款归入总房价款的一部分,是希望通过利用司法审判职能作用,从法律评判上作出一个价值导向,来引导开发商和购房者遵守政策法规,依法依规从事房地产交易。不过,要真正遏制“双合同”现象,还需要各部门联动,对制定双合同的开发商予以严厉打击。同时,购房者在签订合同时也应擦亮眼睛,以防掉入开发商的陷阱。针对本案所涉及的“双合同”问题,已同步向相关行政管理部门发送司法建议,为我市房地产市场的稳定健康发展提供司法保障。 

今年10月19日,广州市住房和城乡建设委员会发布的《关于我市进一步规范房地产市场管理的说明》明确指出,市、区住建部门在保持我市调控力度不放松、保持成交价格稳定运行的前提下,对新建商品住房预售和网签价格指导机制进行优化,严禁开发企业拆分价格报备。 

【延伸】 

“双合同”的危害与风险 

买家转手再卖时要交更多所得税 


风险一:扰乱市场价格信号 

开发商通过“双合同”(买卖合同+装修合同)模式巧妙规避了政府限价措施,导致一手住宅房价官方数据失真,扰乱市场价格信号,减弱了政策调控力度,使房价明降暗升。 

风险二:购房者贷款偿付压力增大 

因拆分出来的装修款往往需要随首付一起或短时间内支付,“双合同”会导致购房者大幅度提高购房首付支付比例,且在前期负担很大月供压力。如越秀、天河、白云等地,一些楼盘甚至出现房子+装修+车位“三合同”,超出限价部分无法用装修合同消化的,用捆绑车位的方式补齐。 

风险三:违约退赔金额少 

为保证网签通过率,“双合同”模式会尽量压低购房合同价款、提高装修合同价款,一旦出现如本案情况类似的逾期交楼、办证或其他违约情形,按购房合同价款总价为基数计算违约金较低,开发商可以此降低其违约成本。当所购房屋出现问题时,购房人需要请求解除合同、返还已付购房款及利息,赔偿相关损失,只能依据购房合同上的金额进行主张,与实际支付金额相差较大。 

风险四:委托装修维权难 

“双合同”模式的装修标准实际由开发商主导,指定装修公司对开发楼盘批量装修,容易规避竣工验收及装修检验等多项质检程序,若出现装修工程质量差、不达标,或装修价值不符合装修价款等现象,容易引发批量性装修合同纠纷。 

风险五:委托收楼风险大 

“双合同”模式中,常常约定开发商跳过购房者向装修公司交楼,购房者查看、检查房屋工程质量的权利无法保障,部分瑕疵房产易蒙混过关。 

风险六:再次出售税费成本高 

按照现行税法规定,二手房个人所得税可选择按照“核定征收”和“据实征收”两种方式。如购房者事后要卖旧房买新房,税务部门会向其征收房产个人所得税,即因房产交易产生的差价收入的税款。应纳房产个人所得税的税基为出售房屋过户价格的1%或者卖房利润的20%。 

因此,“双合同”模式的购房者在后期转手出售房屋时,因合同显示的差价利润拉大,会面临更高额的税费。



编辑:黄露

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吴笋林
采编指挥中心记者
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