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房地产企业债务将迎来到期高峰 以现金流为基础的目标导向

2019-04-22

3-4月,是海王星国际娱乐房企2018年年报集中发布期。年报可以看作是上市公司业绩的生命线,可如实地反映房企的运营情况,同时,也往往会披露房企未来的发展方向或目标。

作为资金密集型行业,资金链对于房企而言至关重要。2019年,房地产企业的债务将迎来到期高峰。但是随着去年融资渠道的收紧,诸多房企在境内的发债受到了影响,而境外发债的成本进一步走高。如果回款与投资未能及时跟上,未来3年间,房企的资金面显然会面临更大的压力。

通过对部分典型上市房企年报的研讯,分析2019年房企偿债潮的成因以及高息债“救急”的后果,试图提供一个行业的观察视角,厘清在短债密集到期之时,房企的应对、处置方式以及后续的影响。

这是房地产行业最好的时代,或许也是最坏的时代。在经历了跌宕起伏的楼市行情之后,不少房企为2018年交出了一张“都挺好”的答卷,在盈利与规模上都上了一个台阶。

在过去的这一年,由于市场环境的变化,一些激进的房企在调控与融资的重压下,也短暂地面临了资金的“阵痛”——与之随行的是净负债率的居高不下和可能面临的净利润率下滑。因而多数遇到危机的房企,不得不通过引入战投、变卖资产等方式来渡过难关。

冰与火之间,折射出房地产行业当下的发展趋势。2019年,很多房企开始把资金安全放置于首位,在抓紧回款、促进销售等方面狠下功夫,将“现金为王”当作第一信条。

“现金为王”的考量

对于房地产这个资金密集型的行业来说,现金流的重要性不言而喻,尤其是在行业整体下行的背景下更是如此。

当下,行业整体的负债率已经涨至高位。数据显示,A股上市的131家房企中,2018年第三季报负债合计7.89万亿元,较2017年年底的6.6万亿元,增长19.5%。

另一个方面,房地产行业的净利润率出现了一定程度的下调。据数据显示,76家已经发布2018年年报的房企中,A股房企净利润率平均为11.9%,相比2017年平均12.1%有所下降。

负债率高企而利润率走低,诸多房企采取了相应的措施,比如,更加强调“现金为王”。在万科2018年的业绩推介会上,针对公司负债有所上升的问题,万科首席财务官孙嘉提出,万科的运营模式是现金为王、现金流为基础的管理模式,公司自始至终希望保持稳健的负债水平。

据了解,一些大型房企在今年开年之后即开始了“抢收计划”与“去库存计划”,其背后都显示出以现金流为基础的目标导向。

典型的如泰禾,在开年之后就发起了“1号抢收计划”,最终带来10000组来访,实现单月认购50亿元,为这家资金链紧张的房企减轻了一定的压力。




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